«Иннокентьевская слободка» пылает в Иркутске с четырех концов

В Иркутске сданы в эксплуатацию две первые блок-секции скандально известного жилого комплекса «Иннокентьевская слобода», строящегося в Иркутске с 2007 года в рамках национального проекта «Доступное жилье». С этой недели дольщики могут оформлять право собственности на свои квартиры. Когда будут сданы остальные 18 блок-секций и из каких средств застройщик намерен финансировать завершение строительства — пока неясно. Все гипотетические источники финансирования находятся под вопросом из-за скандальности стройки и процедуры банкротства. Участники долевого строительства, которым повезло меньше, чем новоселам, опасаются, что проект может закончиться распродажей фирмы с молотка, хотя, по данным надзорных ведомств, конкурсное производство на объекте вводить не планируется. Областные власти же заверяют, что стройка находится на их особом контроле.

            «Иннокентьевская слобода» возводится в Иркутске с 2007 года в рамках национального проекта «Доступное жилье». Организатором и координатором проекта стал сервисный агент Федеральной программы ипотечного кредитования — ОАО «Иркутское ипотечное агентство», его генеральный директор Владимир Щербаков пообещал выстроить жилой комплекс общей площадью 73 тыс. кв. м за 18 месяцев. Владимир Щербаков уверял, что в комплексе будет построено 700 квартир стоимостью от 25 тыс. рублей за 1 кв. м, тогда как средняя рыночная цена квадратного метра в Иркутске в 2007 году составляла 45-46 тыс. рублей.

            Договоры долевого участия заключались с ОАО «Жилстройкорпорация». Финансирование стройки велось за счет средств участников долевого строительства, вложивших 1,2 млрд рублей, 400 млн рублей, вложенных компаниями, частично или полностью принадлежащими Щербакову (в том числе «Щит», «Промстройпроект»), а также кредитов Байкальского банка Сбербанка России на сумму в 192,6 млн рублей.

            Однако первоначально намеченная на 4-й квартал 2008 года сдача жилого комплекса в эксплуатацию регулярно переносились, а в 2009 году стройка оказалась замороженной. Дольщики, устав ждать, начали требовать выплаты неустойки за срыв графика и расторгать договоры, требуя вернуть деньги. После того как служба судебных приставов в обеспечение исков арестовала имущество и счета застройщика, тот обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском о признании себя банкротом. Директор «Жилстройкорпорации» Алексей Слученков объяснил, что при арестованных счетах компания не может вести стройку, а введение процедуры наблюдения позволит продолжать работы.

            В ситуацию были вынуждены вмешаться областные власти — случай сам по себе беспрецедентный, поскольку банкротства других застройщиков Иркутска подобной реакции у региональных чиновников не вызывали. Предоставить бюджетную субсидию областное правительство отказалось, сославшись на запрет законодательства из-за отсутствия доли области в объекте, но потребовало от застройщика закончить стройку.

            Губернатор Приангарья даже обратился к председателю правления Сбербанка РФ Герману Грефу с просьбой предоставить застройщику кредит в 370 млн рублей — именно этой суммы, по словам Владимира Щербакова, недостает для завершения объекта. Но банк ответил отказом на просьбу главы региона. «В настоящее время в отношении ОАО «Жилстройкорпорация» введена процедура наблюдения — первая стадия банкротства, в связи с этим в данный момент кредитование «Жилстройкорпорации» невозможно», — объяснили в пресс-службе Байкальского банка Сбербанка России.

            Наблюдатели считают, что теперь «Жилстройкорпорации» и Владимиру Щербакову придется возвращаться к рассматривавшимся ранее механизмам финансирования достройки жилкомплекса: за счет реализации уже построенных в «Иннокентьевской слободе» коммерческих площадей, еще не проданных квартир, а также парковочных мест. По словам инициатора проекта, с руководством Байкальского банка Сбербанка РФ достигнута договоренность о выводе из-под залога гаражей.

            Однако, по мнению экспертов, реализовать имеющиеся активы организаторам проекта будет непросто. Во-первых, непонятно, по какой стоимости эти активы были оценены. Во-вторых, продать по рыночной стоимости нереализованные квартиры будет сложно, поскольку многие иркутяне уже наслышаны про «Иннокентьевскую слободу», это проект с плохой репутацией. «Авторам проекта необходимо устроить колоссальный демпинг. Но я думаю, что застройщик не захочет продавать не по рыночной цене», — отмечает вице-президент Иркутского областного союза риэлторов Наталья Комисаренко. Эксперт считает непростой и ситуацию с нежилыми площадями, поскольку рынок коммерческой недвижимости только оживает после кризиса и спрос остается низким.

            Любопытно, что ипотечное агентство, возглавляемое Щербаковым (теперь оно называется ИРЖА — Иркутское региональное жилищное агентство), не закончив проблемный объект, взялось за реализацию нового комплекса в рамках программы «Доступное жилье». В марте 2010 года директор ИРЖА подписал с мэром города Саянск Михаилом Щегловым соглашение о строительстве доступного жилья на территории города. Не исключено, что часть средств от этой стройки пойдет на завершение «Иннокентьевской слободы» в Иркутске. От жителей Саянска уже поступают заявки на строительство объекта.

            Дольщики «Слободы» опасаются, что Владимир Щербаков инициирует конкурсное производство в «Жилстройкорпорации», чтобы избавиться от проблемного объекта. По его собственным словам, кредитором первой очереди выступает группа компаний, принадлежащих Щербакову, банк — второй по величине кредитор. Дольщики же в реальности раздроблены, хотя суммарно вложили в объект больше всех. По данным арбитража, иски на включение в список кредиторов подали всего 67 человек. Таким образом, доминировать на собрании кредиторов явно будут аффилированные с Щербаковым структуры, и у него есть шанс решать вопрос о банкротстве единолично.

            Правда, как отмечают юристы, федеральный закон о долевом строительстве гарантирует, что объект строительства находится в залоге у дольщиков и средства от продажи объекта в первую очередь пойдут на пропорциональное удовлетворение требований участников долевого строительства. Если вырученная сумма превысит размер требований, то остаток будет поделен между остальными кредиторами. Но продавать пока особенно нечего — ряд блок-секций находится на стадии котлована.

            Дольщики оставшихся 18 секций опасаются остаться у разбитого корыта. Впрочем, надзорные органы уверены, что до конкурсного производства дело не дойдет. «Я думаю, что процедура наблюдения, введенная в «Жилстройкорпорации» до 29 сентября 2010 года, будет продлена, — сообщил начальник отдела по контролю и надзору за деятельностью саморегулируемых организаций Управления Росреестра по Иркутской области Андрей Ксенофонтов. — Я разговаривал с временным управляющим компании, он не собирается уходить в конкурсное производство, поскольку есть возможность достроить жилой комплекс и обеспечить дольщиков обещанными квартирами».

Светлана Латынина