Головокружение от успехов закончилось

Иллюзия была убита реальностью, и вот уже кризис стоит на пороге, настигший строителей в аккурат к профессиональному празднику. И, казалось бы, не о затратных корпоративных вечеринках стоит задуматься, а о дальнейшем житие, выживании в условиях кризиса. Только вот многие строители почему-то до сих пор не верят, что кризис пришел системный и не временный и  что вопреки  их ожиданиям цены на недвижимость уже не вернутся на прошлый заоблачный уровень. Время спекулятивного роста закончилось и в строительной отрасли, потому, что  затяжная и прогрессирующая инфляция, ставшая результатом серьезного структурного кризиса в промышленности, подавила  рост  объемов производства и сделала большинство российских товаров неконкурентоспособными по сравнению с импортом. Продукты  российских строителей конкурентоспособностью и привлекательной ценой не могли похвастать и до кризиса.

Однако это не подвигало отечественных  девелоперов на поиски путей снижения себестоимости и внедрения инновационных подходов как в сфере поиска новых источников финансирования, так и в вопросах модернизации технической базы.  Поэтому  падение цен на недвижимость во всем мире застало российских строителей врасплох, несмотря на то что   первые угрозы стагнации отрасли появились еще осенью прошлого года.

В октябре 2007 года  для девелоперов прозвенел первый робкий звонок, на который большинство из них  отреагировало весьма пренебрежительно и по-снобистски. Именно тогда прямые  смежники строителей, риэлторы, обнародовали информацию, которую тщательно  пытались утаить  банкиры. В  результате разразился легкий скандал. Дело было в том,  что банки стали отказывать заемщикам в ипотеке и  сворачивать  ипотечные программы. Попытки банкиров дезавуировать данную информацию ни к чему не привели, поскольку  достоянием общественности ее сделали риэлторы, которым покрывать банки было уж совсем не с руки. Брокеров поддержали  некоторые  строители, которые   пошли еще дальше,  вступив  в открытый конфликт.   

Обеспокоенные снижением объемов ипотечного кредитования они заявили о намерении продавать жилье в рассрочку, напрямую, минуя банки, и предложить клиентам, лучшие, чем по банковским кредитам, условия.  Пойти на обострение строителей  заставили звонки покупателей с жалобами на отказы банков выдавать ипотеку. В ответ банкиры огрызнулись, что откажут строителям в проектном финансировании, и тем вообще продавать в рассрочку будет нечего.

Возникшая шумиха заставила тогда ростовщиков вытащить голову из песка и что-то вякнуть общественности. Справедливости ради стоит сказать, что не все из них были лицемерны со своими согражданами. Некоторые банки  подтвердили факт приостановления  ипотечных программ до конца года. Сказать всю правду у них так и не хватило духа. Однако озвученная версия потрясла своим цинизмом. 

Согласно ей, ставки по ипотечным кредитам   должны были  увеличиться только до конца 2007 года, но  существенного изменения структуры рынка  ипотечного кредитования, по их мнению, произойти  не могло . Пострадать и уйти с рынка должны были только мелкие и средние банки. Сразу возник  вопрос: кто они эти мелкие и средние участники, которые с рынка должны уйти? Согласно информации, полученной  от иркутских риэлторов, ипотеку их клиенты на тот момент  оформляли всего через три банка: Сбербанк, ВТБ и КИТфинанс. Через мелкие и средние банки заключать сделку не рискует никто.

Опрос иркутских риэлторов на тот момент подтвердил, что получить ипотеку потенциальному покупателю квартиры  становится все труднее из-за высоких процентов и ужесточающихся  банковских требований. Многие из них уже тогда были обеспокоены тем, что спад по ипотеке серьезным образом скажется на объемах продаж, поэтому будущее многих агентств недвижимости, особенно мелких и существующих на рынке недавно, могло оказаться под вопросом.  По информации брокеров, до 70% сделок  на рынке недвижимости осуществлялось через ипотеку, потому что у людей  не было в наличии средств на покупку жилья. Именно за счет ипотеки   объемы продаж у риэлторов росли.

Банкиры тогда давали весьма  нелепые прогнозы.  Они надеялись, что в долгосрочной перспективе произойдет постепенное снижение процентных ставок по ипотеке. Вопрос, за счет чего? Одного желания для этого маловато. Расчет сводился к тому, что в 2008 году  ситуация с иностранными заимствованиями каким-то чудесным образом изменится и будет снова банкам  финансовая манна небесная.

Уже тогда было понятно, что не будет. И даже смешно здесь объяснять почему. Если банкиры на тот момент заглянули бы в учебники  по мировой экономике, то поняли бы, насколько глупо они выглядят. Сегодня  всем очевидно, что ипотечный кризис в Америке перешел в затяжной и его последствия  мировые финансовые рынки будут переживать не один год.  Всего три недели назад акции американских ипотечных агентств снова обвалились, и их не удержали даже заявления тамошнего правительства о государственной поддержке. Теперь даже банкиры вынуждены признать,   что  дешевых межбанковских займов  больше не будет, не говоря  уже о синдицированных иностранных займах.

Однако непрофессионализм банкиров и инфантильность банковского сектора в вопросах инвестирования в строительную отрасль не были  расценены строителями как серьезная угроза бизнесу. Опрос, проведенный автором этих строк в октябре прошлого года, показал, что  иркутские строители отнеслись к беспокойству риелторов без должной бдительности и с завидной самоуверенностью. Они заявили, что проблемы банков их не беспокоят, так как они их никогда не коснутся. Главным аргументом сокрушительной беспечности и близорукости стало то, что иркутские строительные компании занимаются строительством элитного жилья и от рынка ипотеки никак не зависят.                       

 Что правда, то правда. Действительно, в иркутском регионе, в отличие от других,  объем сделок  по недвижимости достигался за счет  вторичного рынка жилья. Объемы продаж на первичном рынке  всегда были ничтожны, и квартиры в этом секторе приобретались в основном для инвестиций, то есть для дальнейшей перепродажи. В результате  немногочисленные новостройки годами стоят пустыми, поскольку квартиры в них принадлежат  одному владельцу. А рынок долевого строительства в областном центре практически отсутствует, но только благодаря его наличию, как известно, решается проблема строительства жилых объектов эконом класса.

Заточка иркутских строителей на  элитную клиентуру от кризиса их не спасла. Можно сказать, что она кризис только усугубила. В  середине лета  в Иркутске впервые был зафиксирован кризис на рынке первичного жилья. Продажи упали в четыре раза. По иронии судьбы, вопреки самонадеянным ожиданиям иркутских девелоперов, в первую очередь  пострадал спрос на элитное жилье, такое как пентхаусы и индивидуальные коттеджи. Риэлторы сокрушаются, что еще в начале года в месяц продавалось по 10-15 дорогих новехоньких квартир, а теперь в лучшем случае всего две.

И вот что примечательно, спекулятивный спрос при продаже таких элитных объектов отсутствует напрочь. По заверениям трейдеров, первичное  дорогое жилье  теперь покупают те, кто продал старую квартиру и занял деньги на новую. А клиентов, расплачивающихся наличностью, практически не осталось.

И куда только девался прежний снобизм? Строительные компании вдруг засуетились перед клиентами. Теперь уже готовы и на рассрочку платежа и на столь непривлекательную для них муторную ипотеку. Но что самое потрясающее - они пришли к выводу о необходимости принятия новой стратегии. Нужда подтолкнула  их  к  революционному признанию. Они решили возводить недвижимость эконом класса, а именно малосемейки площадью не более двадцати двух квадратных метров. Ничего подобного со времен советского строительства в иркутском регионе  зафиксировано не было.

Поступиться  высокой рентабельностью ради выживания региональных строителей заставила суровая действительность. По словам президента Иркутского областного союза риелторов Натальи Комисаренко, к концу текущего года цены на недвижимость в Иркутске снизятся на 20%, а большинство строительных компаний в скором времени объявят себя банкротами. По данным союза строителей Иркутской области, объем строительных работ за первые  пять месяцев текущего года сократился на 10%. Как заявил руководитель группы компаний «Востсибстрой» Виктор Ильичев, во втором квартале этого года потребительская активность на рынке жилья Иркутска снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 60%.

К такому печальному итогу отечественные строители пришли в результате своей беспечности и недальновидности. Благоприятную конъюнктуру последних нескольких лет они не смогли использовать для создания фундаментального задела дальнейшего развития отрасли, сосредоточившись на сиюминутной выгоде. Они генерировали  свой бизнес на высокой рентабельности малочисленных объектов, в то самое время, как весь цивилизованный мир строит его на  допустимой минимальной рентабельности и больших объемах. Тем более в строительстве, где спрос всегда жестко ограничен высокими ценами, закладывать рентабельность бизнеса, исходя не из рыночного спроса, а из собственной алчности, подобно самоубийству.

В итоге случилось то, что и должно было случиться,   халявные деньги кончились не только у банков, но и у  богатых граждан. И квартиры  покупать перестали, стало быть, они должны упасть в цене. Написав эти строки, можно было бы злорадно засмеяться, потирая руки в  исступленной  классовой эйфории, только вот здравый смысл не позволяет этого сделать. Одно дело, когда банкротятся испанские и американские девелоперы и  в британских строительных компаниях идет сокращение численности персонала. Ни британцы, ни испанцы бенефитов от экспорта нефти не получают, а наоборот, несут потери от ее импорта. Ни американцам, ни европейцам  не страшна стагнация в строительной отрасли так, как  нам.

 У нас эта злосчастная отрасль в руинах почти десять лет лежала. Это у нас нормальной инфраструктуры не только в отдаленных улусах, но и в столице нет. Это у нас не дороги, а сплошные ДТП и пробки. Это у нас  в  бывших детских садах люди не от хорошей жизни живут. Это у нас, в единственной стране мира, причисляющей себя к числу технически развитых,  лишенные  эстетичности уборные до сих пор на улице. Это у нас  цивилизованного рынка аренды жилья нет. Это у нас элитные  строительные кадры в челноков и банкиров  переквалифицировались. Поэтому весь этот кризис должен был быть не про нас. Мы на него просто не имели права. Только вот уже поздно воздух-то сотрясать. Свой шанс этот кризис избежать мы, увы, упустили.

Соблазн жить только  сегодняшним днем  очень велик. Однако в глобальном мире время сжимается и ускоряется, поэтому расчет, что  на мой век хватит, не оправдывается. Тем, кто вчера зарабатывал на высокой рентабельности, спекулируя элитными квадратными метрами, не думая о развитии  своего бизнеса и отрасли, сегодня придется начать об этом думать. В противном случае, не будет ни бизнеса, ни отрасли. А нация, которая не строит и не созидает, обречена. На этом самом месте  просятся «из-под пера» банальности про государственную поддержку социальной отрасли и про  государственные крупномасштабные вливания в целях предотвращения стагнации и полного развала.

Но в таком случае возникает вопрос обо ответственности бизнеса перед обществом. Почему, когда сливки снимать, можно считать себя самостоятельным бизнесменом, а когда кризисные явления предвидеть и предотвращать, то уже   при поддержке государства? Ведь во всем цивилизованном мире  крупный бизнес несет ответственность за свои деяния как в периоды спада, так и в периоды подъема, предотвращая возможные риски и страхуя свой бизнес активной  лоббистской деятельностью. Именно  подобная социальная ответственность зрелого бизнеса заставляет власти своевременно и адекватно реагировать  на вызовы рыночной нестабильности. Наши же бизнесмены демонстрируют поразительную эклектичность. Им нравятся  внешние атрибуты и фетиши благосостояния, но совсем  не нравятся интеллектуальные ребусы о перспективах бизнеса в неблагоприятных рыночных условиях.

Короче, «сон в летнюю ночь» кончился, и для строителей, прежде всего. Поскольку строительная отрасль – локомотив любой экономики, и  от ее развития зависит не только  ближайшее, но и дальнейшее будущее нации и общества,  представители строительной элиты должны задаться  срочным решением следующих вопросов.

Первое – снижение себестоимости строительства. Аппетиты девелоперов до кризиса были так высоки, что себестоимость строительства не только росла опережающими темпами по сравнению  с ценами на недвижимость, но даже и не снизилась в результате снижения цен производителями стройматериалов, которые вынуждены конкурировать  с импортным цементом, например. Проблема себестоимости, если девелоперы еще не знают или знать не хотят, решается внедрением инновационных подходов и отказом от откатных схем и дутых смет, а также включением в них различных корпоративных банкетов с гусарским размахом.  Излишества в условиях кризиса недопустимы. 

Второе – строители должны включить все возможные рычаги для борьбы с инфляцией, потому что именно они вслед за аграриями и переработчиками страдают от нее больше всего. Подписываться под ипотеку в условиях двухзначной инфляции  заемщику крайне невыгодно. Более того, инфляция не способствует инвестиционной активности, а строительная отрасль капиталоемкая и требует привлечения огромных оборотных средств.  В результате инфляции динамика инвестиций в основной капитал в первом полугодии этого года уже  снизилась по сравнению с прошлым почти на 7%.  При высокой инфляции невозможно заниматься планированием и считать сметы. Инфляция издержек  заставляет смежников поднимать цены, а это тоже нестабильность  и  снова увеличение себестоимости.

Третье- строительному лобби необходимо бороться за возобновление практики государственных заказов. Инфраструктурное строительство должно осуществляться за счет государства, тем более в такой огромной стране как Россия. Земельные участки  под строительство должны передаваться строителям с уже готовой инфраструктурой. Это властям должны объяснить именно строители, и они смогут это сделать, если будут думать о  массовом потребителе и об объемах строительства, а не о нуворишах и сиюминутной рентабельности. В рамках  решения этого вопроса необходимо пролоббировать закон, как это было сделано в Китае, о прогрессивном налогообложении на граждан, приобретающих квартиры для перепродажи, а не в целях первой необходимости.

Четвертое – необходимо создать эффективные, альтернативные банковской ипотеке механизмы привлечения средств граждан в строительство, поскольку  рентабельность, которую получают банки на выдаче  заимствований под жилье, вообще выше всяческих цивилизованных приличий в этом виде бизнеса. Российские банки строительным компаниям совсем не партнеры, а  примитивные спекулянты без фантазии, еще больше провоцирующие падение покупательской способности.

Пятое – объяснить властям как федеральным, так и местным, что разорение строительных компаний не приведет к появлению дешевого жилья на рынке. Оно приведет к полному отсутствию какого-либо рынка  жилья, безработице и деградации последней существующей инфраструктуры.