Стройка уперлась в инфляционный тупик

Народу надо где-то жить

Как рассказала начальник Братского отдела Управления Росреестра по Иркутской области  Светлана Павелко,  в день в отделе обслуживается не менее 600 человек, чаще всего прием документов идет и после окончания рабочего дня, до позднего вечера.

Небывалый наплыв желающих оформить свои права на тот или иной вид имущества объясняется несколькими факторами. Отступление экономического кризиса стабилизировало рынок труда и воодушевило банковский сектор, который вновь начал активно кредитовать население. При этом цены на жилье еще не успели значительно подняться от своего низкого кризисного уровня. Но повышающийся спрос на жилье уже влияет и на рост цен. Так, если в 2009 году  самые востребованные квартиры – однокомнатные – продавались по 600-650 тысяч рублей, то этим летом дешевле, чем за 750 тысяч, жилье уже не приобретешь.

В стремлении купить жилую недвижимость братчане все чаще прибегают к ипотечным займам. В этом году количество сделок по ипотеке выросло сразу на 68% и составило 1013 случаев. Однако от общего количества сделок ипотечные по-прежнему занимают небольшой процент, не более 5. Откуда же у населения берутся деньги?

«В основном люди улучшают свои жилищные условия путем продажи уже имеющегося жилья, - рассказала риэлтор братского агентства недвижимости Марина Баженова. – Например, они продают однокомнатную, добавляют небольшую сумму – 150-200 тысяч рублей – и приобретают двухкомнатную. Нередко небольшие недостающие деньги занимают в банке. Это может быть и не ипотека, а обычный потребительский кредит».

Риэлторская алчность подогревает рынок

Бесконечная перепродажа жилья, царящая в городе, отнюдь не развивает жилищный рынок, а скорее, подогревает риэлторский бизнес, широко развернувшийся  на фоне роста сделок. Так, в среднем за услугу по оформлению сделки купли-продажи риэлторы зарабатывают 25-30 тысяч рублей. Хотя в Росреестре отмечают, что любую сделку можно оформить самостоятельно – легко и просто, а главное, совершенно бесплатно, проконсультировавшись у специалистов,  население все еще предпочитает прибегать к услугам сторонних специалистов.

Рост спроса воодушевил риэлторов. В прошлом году, когда кризис начал медленно отступать, риэлторы, без веских на то оснований, в самый активный сезон продаж – осенью и зимой – подняли цены в среднем на 15-20%. При том, что в Братске не открылись новые производства, не выросли заработки, а напротив, в некоторых компаниях и организациях, в том числе бюджетных,  все еще идет оптимизация сотрудников. Цены поднялись в прошлом году, вероятно, поднимутся и в этом. Риэлторы надеются, что в ближайшие годы рынок жилья вернется на свой докризисный уровень, когда за однокомнатную квартиру просили 1- 1,2 миллиона рублей, немногим дешевле, чем в Иркутске, где, как известно, самое дорогое жилье в Сибири.

Высокие цены победят только новостройки

Без цивилизованного массового жилищного строительства спекуляции на рынке жилья будут всегда. В середине 2000-х годов, когда в городе появились первые застройщики, городскими властями было провозглашено, что теперь в Братске появится доступное и комфортное жилье. Предполагалось, что дополнительные площади смогут покрыть потребности населения и тем самым снизить цены на  жилую недвижимость. В действительности же сказался прямо противоположный эффект. Иркутские застройщики привезли в город свое понимание ценообразования. В итоге квартиры в новостройках стоили едва ли не в два раза дороже вторичного жилья Братска, чем подогрели цены на весь имеющийся фонд. Так, в Братске, в 2007- 2008 годах, в пик деятельности крупного иркутского застройщика, цены выросли в 2-2,5 раза буквально за несколько месяцев. Это при том, что сделок было значительно меньше, чем, к примеру, в этом году. 

Эффект значительного удорожания жилья, получившийся в результате объявления на государственном уровне проекта «Доступное жилье», сказался во многих городах страны. Всюду начали активно строить на заемные средства,  в результате взвинтили цены, создав ажиотажный спрос за счет  незаработанных денег. В ажиотаж  впали все. Стремление заработать захватило  банкиров, которые почему-то кредитовали  застройщиков под  проценты, при которых  ни одна стройка не может быть рентабельной. Власти стремились решить свои проблемы и тоже заработать на аренде земли по заоблачным ценам, устранившись от контроля над строителями. Производители стройматериалов ловили свою маржу. Только вот строители почему-то не задумывались, что в этой инфляционной цепочке они окажутся последними, и ответ перед дольщиками придется держать им,  а не  изготовителям кирпичей и банкирам.

Все закончилось, как и должно было закончиться. Стройки  заморожены. Движения наблюдаются только в Северном Артеке, где здания летних лагерей перестраивают под жилье. По данным Росреестра, сейчас договоры долевого участия практически не регистрируются. Какое-то время рынок продержится в страхе и неопределенности относительно цен. Как только стройка забурлит, жди очередного скачка: рынок воспримет это оживление как сигнал к новому инфляционному скачку.

Модный разогрев

А чтобы у населения не возникало вопросов, почему на старой инфраструктуре без новых дорог и коммуникаций строятся дорогие квадратные метры, почему-то называющиеся элитными, была придумана мода на дорогое жилье. Столичная строительная лексика пришла в провинцию, чтобы потешить самолюбие местечковых нуворишей. В провинции узнали, что есть танхаусы, коттеджи и даже кондоминимумы. Что это на самом деле - так никто и не понял, потому что по дороге в этот кондоминимум всякий раз после дождя приходится проваливаться в мерзкую глиняную жижу и, как и прежде, иметь дело с пьяным сантехником из ближайшего ЖЭКа. Зато каждый второй или третий теперь хорошо знает, что такое ипотека, проценты по кредиту, штраф, неустойка и судебные приставы. А судебный пристав - очень плохой стимул для роста цены на квадратный метр. Вот и еще раз убедились, что эффективность в строительстве не может быть достигнута за счет спекулятивного капитала, а только за счет  больших объемов и снижения издержек. Другого способа удешевления квадратного метра экономике просто неизвестно.

Елена КУТЕРГИНА