Двадцать лет от Советов до «советов»

14 лет без права собственности

Для того чтобы понять, зачем были приняты эти поправки, а, в частности, поправки о «советах», имеет смысл хотя бы кратко обратиться к истории законотворчества в ЖКХ.

Официальный старт рыночным отношениям  в сфере недвижимости был дан ровно 20 лет назад, когда  в 1991 г. году был принят закон №1541-I «О приватизации жилфонда в Российской Федерации». 

Однако, получив в результате приватизации в собственность, как говорится в этом законе, «занимаемое жилое помещение в государственном и муниципальном фонде...», россиянин не стал настоящим собственником. По большому счету в его собственности теперь был только тонкий слой штукатурки, который покрывал квартиру в разных местах, но не она сама. По аналогии - это, примерно, как стать собственником салона автомобиля, не владея при этом ни двигателем, ни кузовом, ни колесами.  На территории Российской федерации продолжал действовать Жилищный кодекс РСФСР, и хотя в него вносились отдельные корректировки почти каждый год, «тело» закона оставалось прежним.

Собственник дома - муниципалитет (завод или ведомство) управлял и одновременно был владельцем, который ремонтировал и обслуживал его своими силами. При этом он сам себя в значительной степени и контролировал, а поэтому ремонта могло и не быть, в итоге дом легко мог стать аварийным. Кроме этого, с конца 80-х до, практически, начала 2000-х годов, в условиях галопирующей инфляции, отсутствия сколь-нибудь гарантированной собираемости налогов, деньги, которые жильцы отдавали в муниципалитеты в качестве квартплаты, были, вероятно, пусть и небольшим, но спасением для городской казны. Для совершенно разных её нужд. Обвинять муниципалитеты в решениях прошлого - неумно. Но именно за эти 14 лет  ситуация в ЖКХ вплотную приблизилась к развалу. Хотя, чего греха таить, и в СССР эта отрасль финансировалась по остаточному принципу.

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года в статье 36,  в качестве одного из главных своих императивов определил для собственника квартиры еще и право собственности на общее имущество в доме. То есть, теперь жилец, который приватизировал квартиру, вместе с ней получал еще и некую, абстрактную долю в общем имуществе дома. Многоквартирный жилой дом стал принадлежать тем, кто в нём живет. И никому больше.

Казалось, всё встало по своим местам. Но в реальности старые физически и давно морально устаревшие дома, достаточно пожилые коммуникации, советский менталитет, в котором нет четкого понимания собственности, а главное - ответственности за неё, недостаточно высокий бытовой уровень культуры, оказался пришлепнут сверху очень даже западноевропейским по духу законом.

Вдобавок статья 44 ЖК дала собственникам право самостоятельно решать немалый круг судьбоносных для дома вопросов: реконструкции, ремонта, обслуживания, использовании земельного участка, выбора способа управления общим имуществом, передачи в пользование общего имущества дома, и прочих... Однако за 6 лет после принятия Кодекса почти никто в полной мере так и не включился в процесс этих решений. Слишком сильным оказался конструкт с почти 70-летним стажем - «общее, значит ничьё». Мало того, непонимание собственниками именно ОТВЕТСТВЕННОСТИ  за своё имущество, зачастую приносило немало вреда им самим.

Общество распалось атомы

Ошибочно было бы думать, что Россия  уникальна в своём нежелании при каждом удобном случае строиться в шеренги, петь хором и каждое утро просыпаться от гложущего чувства ответственности. Мало где дело движется дальше  кухонного брюзжания. Люди не готовы идти даже на минимальные  личные жертвы во имя общего блага. Так, например, по программе капитального ремонта, основную часть средств на которую выделил Фонд содействия реформированию ЖКХ, на одном из домов Энергетика было решено утеплить фасад. Жителям дома требовалось только заплатить в рассрочку на год 5% от стоимости ремонта.  Утепление не состоялось, поскольку никто не захотел отдавать деньги за «чужую стену» в собственном доме. - Вы мерзнете? Ну, вот  и платите те, кто мерзнет.

Подобная  история случилась и с заменой лифта в одном из домов этого же жилого района. Никакие уговоры не возымели действия. Даже факт того, что лифт давно выработал свой ресурс и должен быть остановлен в ближайшее время навечно. В итоге лифт заменен не был. Жильцы, в свою очередь, кляня «антинародную власть», сели за написание жалоб «гаранту».

В принципе любая серьезная перемена, ведущая даже к глобальным изменениям в миропонимании, может быть усвоена обществом в относительно небольшой срок, если существуют условия и аудитория. Такая аудитория была создана федеральными телеканалами, но с фатальным «перегибом». Вместо понятного и вдумчивого ликбеза, в погоне за рейтингом телеканалы, путая всё, что можно было напутать, выдали истеричные «страшилки» про злоупотребления в ЖКХ и создали у жителей впечатление, будто ничто так не омрачает жизнь россиянина, как квартплата. На самом деле, траты семьи из трех человек (двое родителей и один подросток) только на поездки в общественном транспорте Братска вполне могут сравниться с оплатой услуг ЖКХ, но зато,  зайдя в отремонтированный год-два назад подъезд, нипочем не догадаешься, что здесь когда-то были маляры.

Жильё требует постоянного вложения средств, известны случаи, когда ТСЖ, образованные исключительно ради жесткой экономии, первое время гордятся низкой квартплатой, но рано или поздно обнаруживают, что живут в развалюхе.

Северокорейская модель

Надо полагать, что через 6 лет законодатели поняли, что тысяча (а то и больше) совершенно разных человек, которые проживают в одном доме, сообща никогда не примут решение, которое удовлетворило бы всех. Они просто не смогут договориться, а в большинстве случаев, вместо срочного, аварийного ремонта инженерных систем, выберут косметический ремонт в подъезде.

Поэтому в поправках к Кодексу появилась 161-я статья: «В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья <...>,  и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме».

Законодатели дали «совету» самые широкие полномочия контроля и проверки работы управляющей компании, возможность вносить свои предложения по содержанию и ремонту дома. Получилось даже некое подобие северокорейских  «домовых комитетов», за исключением того, что российский «совет» не разбирает личные дела жильцов и не делегирует их на уборку улиц.

Глупо было бы ожидать, что жильцы сразу самоорганизуются. Поэтому поправка предусматривает, что по прошествии года, если совет не был создан, помочь жильцам должен муниципалитет. То есть, созвать общее собрание и этот совет избрать.

В сущности, такой совет может пойти только на пользу управляющей компании и жителям. Особенно, если в него будут избраны люди, которые имеют отношение к строительству, юриспруденции, экономике. В этом случае, конструктивный диалог с таким «советом» поможет поднять качество обслуживания дома на новый уровень. Правда, участие в совете не предусматривает никаких льгот и оплаты «трудов».

Поправка в Кодекс верна и с точки зрения того, что вряд ли проблемы ЖКХ в равной степени интересны всем собственникам дома, но те жильцы, кому они на самом деле интересны, могут принести пользу. То есть «совет» представляется некой точкой роста сознания собственников.

Но с другой стороны, «советы» могут еще больше раздробить чувство ответственности жильцов за общее имущество. Зачем мне вообще думать, если есть «совет»? Пусть там и думают. Советы же созданные условно-принудительно, существовать будут, но работать - нет.

Никто сейчас не знает, к чему приведет эта законодательная инициатива. Со значительной долей вероятности можно сказать, что провалится и она. Хотя бы потому, что статья 30 Конституции РФ говорит о том, что любой россиянин и без Жилищного кодекса может создавать общественные объединения, которые предусматривают только добровольное участие, а в домах, где жильцы реально озабочены проблемами ЖКХ, их подобие было и раньше. Правда, чтобы пересчитать такие дома в Братске, хватит пальцев одной руки.

Кирилл БАКУРКИН