Коммунальную проблему решит только хозяйский подход
Как объяснили сами жители Байкальской, причина конфликта заключается в том, что за ними якобы числится долг в 1 миллион 700 тысяч рублей. И пока задолженность не будет погашена, горячую воду не включат. Долги есть, никто с этим не спорит. Но недоумение жителей вызывает тот факт, что большинство из них коммунальные услуги исправно оплачивает – откуда накопилась такая большая сумма?
- Я являюсь собственником квартиры, исправно оплачиваю счета. Но горячей воды у меня дома нет. Мы считаем, что ущемлены наши права собственников, - говорит жительница ул. Байкальской Лариса Перлановская.
Ее сосед не пожелал назвать свое имя, но сказал, что работает на той котельной, которая подает воду на Байкальской, поэтому немного более осведомлен о происходящих событиях:
- Наша котельная принадлежит железной дороге. И у нас есть распоряжение: не включать воду на Байкальскую из-за долгов. Котельную-то мы топим для своих работников, в принципе, и улицу подключить не проблема, была бы команда. Но тут ситуация сложная. Как нам известно, воду распорядилось отключить наше, железнодорожное, руководство. Потому что есть задолженность перед нами у МУП «Теплоэнергообеспечение». По-видимому, управляющая компания «Наш дом», которая Байкальскую обслуживает, задолжала МУП «ТЭО», а «Нашему дому» должны жильцы. Но непонятно, откуда взялась такая большая сумма? Может, управляющая компания просто пытается свои собственные долги перед энергетиками списать на жильцов? - удивляется мужчина.
Власти пока отмалчиваются, заняв в этом конфликте выжидательную позицию. А люди собираются объявлять голодовку перед зданием администрации Вихоревки.
Почему вполне законопослушные люди оказались без обещанных им услуг? На этот вопрос может ответить, пожалуй, сам ход реформы ЖКХ.
О том, что сферу ЖКХ необходимо реформировать, говорят на всех уровнях власти уже не один год. Предлагались разные пути решения проблем «коммуналки». И даже вроде бы нашли выход – создать конкурентную среду. То есть постепенно передать коммунальное хозяйство в частные руки. До 1 января 2007 года все владельцы приватизированных квартир должны были определиться с выбором – создать товарищество собственников жилья или выбрать управляющую компанию. По новому Жилищному кодексу договор с управляющей компанией заключается сроком на 1 год, и жильцы вправе выбрать другую УК, если в работе прежней их что-то не устраивает. Но, как показывает практика, выбирать собственникам жилья не из чего.
Если проследить несколько лет реализации реформы ЖКХ, можно сказать, что она, прежде всего, пошла по пути «смены вывесок». То есть управляющие компании стали создаваться на базе муниципальных жилищных трестов и навязываться жильцам по принципу: «Мы столько лет вас обслуживали, зачем вам кто-то другой? Вдруг обманут?» В этом есть своя доля правды. В нашем городе можно выделить три крупнейшие управляющие компании: ООО «Жилтрест-1», ООО «Жилкомсервис» и «Падунскую коммунальную компанию». Действительно, практически все квалифицированные кадры собраны там, богатый опыт, участок работ изучен. Поэтому конкурентов им найти практически невозможно. Естественно, что многие согласились заключить договоры именно с этими компаниями. Правда, тут есть и еще один фактор – инертность самих собственников жилья. То есть большинству неважно, кто их обслуживает, лишь бы самим не нужно было принимать каких-либо решений. Вот здесь таится первый «подводный камень».
Многие не понимают, что управляющая компания – это не муниципальный трест, находящийся под контролем администрации города. Это коммерческая структура, целью которой является получение прибыли. Городская дума уже давно не утверждает тарифы на услуги ЖКХ, размер платежей устанавливают управляющие компании. Тарифы немалые. Оно и понятно: штат сотрудников большой, техника, аренда имущества, ранее принадлежавшего муниципальным трестам. Все это входит в стоимость предлагаемых услуг.
А вот качество работ явно оставляет желать лучшего. С чем это связано? Со вторым «подводным камнем» - огромным жилым фондом разной степени изношенности, находящимся в управлении частных компаний. Фактически три названные УК являются предприятиями-гигантами на жилищном рынке нашего города. И, как любой гигант, они не могут похвастаться гибкостью и расторопностью.
Однако наличие таких гигантов не решает главную задачу реформы ЖКХ – создать конкурентную среду в жилищно-коммунальной сфере. Наоборот, специалисты говорят о том, что собственники жилья, попадая в объятья управляющих компаний, скорее всего, уже не смогут из них вырваться. Расторгнуть договор практически невозможно. Если более 50% собственников квартир одновременно обратятся в суд, тогда, может быть, это и произойдет. Положительное в управляющей компании только одно: жильцам нет необходимости думать, каким образом содержать свой дом. Однако этот плюс обходится людям дорого: расходы на содержание могут составлять не менее 25-30% от общих платежей. Отрицательным моментом управляющей компании является круговая порука, характерная и для ТСЖ, когда за должников путем отключения отвечают все. С той лишь разницей, что УК обслуживает не один дом, а несколько, т. е. при наличии долга энергетикам без тепла и воды может остаться целый микрорайон, что мы и наблюдаем в Вихоревке.
Кроме того, если управляющая компания разорится, деньги с нее взять будет невозможно. Здесь невольно напрашиваются аналогии с «МММ» и прочими финансовыми пирамидами. Тем более что действующее законодательство не требует ни специального лицензирования, ни серьезных гарантий по уставному капиталу. Следует подчеркнуть, что даже если договор с управляющей компанией составляется на один год, то, если одна из сторон не предупреждает другую за три месяца до окончания срока его действия о желании разорвать отношения, документ автоматически продлевается на такой же период. Выступить с инициативой о прекращении действия договора могут собственники квартир. В случае возникновения спорной ситуации разобраться смогут только судебные инстанции. Правда, с исковыми заявлениями должны обратиться все жильцы, что практически невозможно.
Альтернатива управляющим компаниям только одна – создание товарищества собственников жилья. Причем именно на эту альтернативу в последнее время все чаще делают упор федеральные власти. Осознав, что товарищества собственников способны обусловить конкуренцию в сфере ЖКХ, государство всячески старается облегчить жизнь ТСЖ – освобождает от налогов, упрощает процедуру регистрации и т.д.
В чем преимущества товариществ собственников жилья?
Во-первых, ТСЖ может выбирать обслуживающую компанию. Поэтому в том случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, например, несвоевременно или некачественно убирают территорию, ТСЖ может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами. Во-вторых, ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. А поскольку план этих работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, не надо просить городскую администрацию выделить деньги и потом годами ждать прихода ремонтников.
В современной законодательной практике часто объединяют понятия «товарищество собственников жилья» и «кондоминиум». Однако кондоминиум - это само недвижимое имущество, включая земельный участок в установленных границах, расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости, а товарищество собственников жилья - аппарат управления этим имуществом. Кондоминиум может существовать без всякого ТСЖ, а вот для управления им, оборудования детских площадок и придомовых зон отдыха, ремонта, сдачи помещений в аренду образуют ТСЖ.
Средства ТСЖ формируются из следующих источников: обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, бюджетных субсидий на обеспечение эксплуатации и ремонта дома, компенсаций городскими властями оплаты отдельных видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленной на осуществление задач и выполнение обязанностей ТСЖ. Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Для этого товариществу разрешено осуществлять хозяйственную деятельность. Правда, надо отметить, что перечень ее видов для ТСЖ обычно ограничен обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в таком доме, а также сдачей в аренду части общего имущества.
Опрошенные нами члены различных ТСЖ солидарны в том, что товарищества имеют ряд преимуществ. Собственники помещений, объединившиеся в ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политику управляющей компании. Никто не вправе заставить жильцов собирать деньги на установку на лестничных клетках кожаной мебели, но вот решить, что надо оборудовать дополнительные парковочные места, и найти для этого деньги и территорию члены товарищества могут. Товарищество дает возможность выбирать эксплуатирующую компанию. На практике это означает, что собственники сами контролируют качество предоставляемых им коммунальных услуг. Такую «ревизию» осуществляют, например, председатель или члены правления ТСЖ. Если обнаружат какое-то нарушение, проверяющий уведомит правление, этот факт будет уточнен и может стать основанием для разрыва контракта с данной управляющей компанией. Акт, в котором зафиксировано ненадлежащее качество жилищно-коммунальных услуг, является основанием для перерасчета платежей за предоставленные коммунальные услуги. И хотя капитальный ремонт дома члены ТСЖ обязаны делать за счет собственных средств, государство выделяет на это субсидию из бюджета.
Право вести предпринимательскую деятельность, предоставленное товариществам, позволяет заработать на сдаче внаем нежилых помещений или даже стен здания, например, под размещение рекламных полотнищ либо технического оборудования. Члены ТСЖ могут насладиться простыми, но, увы, столь редкими теперь радостями жизни: благоустроенным подъездом, собственной автостоянкой, ухоженным двориком, детской площадкой. К тому же надо сказать, что наличие ТСЖ повышает рыночную стоимость жилья в доме. Ведь всем хочется, чтобы клумбы перед подъездом были аккуратными, лестницы - чистыми, консьержки - приветливыми, а домофоны работали. Этот список можно пополнять бесконечно.
Однако не все так безоблачно. Есть у ТСЖ и свои недостатки: часто инициативы собственников не находят поддержки у органов местного самоуправления. К сожалению, механизм взаимодействия товариществ и органов власти, столь необходимого для решения множества связанных с жильем вопросов, недостаточно подробно закреплен в законе. Типичный пример: если кто-то из жильцов дома, в котором есть ТСЖ, не хочет платить взносы и вносить обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги удастся только через суд. Пока судебная инстанция не примет решение, может пройти немало времени, а коммунальные услуги в этот период будут оплачивать законопослушные члены ТСЖ.
Успешность и эффективность деятельности ТСЖ во многом зависят от его председателя и правления. Поэтому выбирать управленцев надо сообща и с умом. Но даже это не может быть гарантией того, что уважаемый сосед с пятого этажа не захочет присвоить часть общественных денег, а боевая соседка из второго подъезда станет хорошим управдомом. Наконец, председатели ТСЖ нередко сетуют на безынициативность жильцов и проявляемое ими непонимание. Конечно, членство в ТСЖ предполагает некие дополнительные расходы, но они окупаются сторицей. Например, какой матери не хотелось бы отпускать своего ребенка на прогулку в закрытый и безопасный двор? Такую проблему может решить именно ТСЖ, однако это потребует некоторых усилий и денежных затрат.
Председатели товариществ признаются, что их волнуют многие трудности. Первая, и самая важная, - неплатежи. С должниками проводится долгая и упорная работа, предлагаются разные варианты гашения задолженностей, вплоть до обмена на квартиру меньшей площади. Председатель одного ТСЖ в центральной части города призналась, что на работу с должниками у нее ушло несколько лет.
Еще одна проблема - недостаток информации о деятельности ТСЖ. Многие жильцы на общие собрания не ходят, а ведь все вопросы, касающиеся их родного дома, решаются именно там. Поэтому нередко ТСЖ прибегают к помощи «разговорщиков» - тех членов правления, которые могут обойти все квартиры в доме и обсудить насущные дела с собственниками. А это отнимает много времени. И самая острая проблема - равнодушие жителей. Немало людей готовы отдать деньги, но не желают принять участие в благоустройстве или хотя бы обсудить возможные варианты улучшения жизни дома. Есть еще один отрицательный показатель. Несмотря на все усилия государства, процент ТСЖ очень низок по всей стране. В прошлом году в ТСЖ организовались только 7% собственников жилья, хотя по данным министерства регионального развития к этому времени в стране было приватизировано 77% жилья.
Но есть и другие вопросы, в частности связанные с имуществом. Типичный для сегодняшнего дня пример: создав ТСЖ, граждане выясняют, что никакого имущества, которое может приносить доход, они не получили. То, что по закону должно принадлежать ТСЖ, давно объявлено собственностью государства. Зато, незаконно отняв у будущих членов ТСЖ имущество, которое могло бы приносить им доход, власти с удовольствием «вешают» на них содержание имущества, которое требует расходов: коммуникаций, крыш, стен, лифтов.
Тем не менее, специалисты считают, что если грамотно подойти к вопросу развития ТСЖ, прежде всего, на законодательном уровне, то такая форма управления многоквартирными домами позволит не только создать конкуренцию на рынке ЖКХ, но и значительно снизить социальную напряженность, вызванную высокими тарифами. Хотя все в окончательном итоге зависит от самих собственников жилья – если они не будут проявлять инициативу в жилищно-коммунальных вопросах, никакие усилия властей не помогут.
