Барахолка в эволюции

— Не всегда количество перерастает в качество. Очень важно, чтобы на той стадии, на которой принимается решение, какие услуги будет предоставлять будущий объект, было четкое понимание того, кто потом туда придет и в каком количестве, — говорит генеральный директор ООО «Россгрупп» — МФЦ «Карамель» Илья Афраймович.

Как рассказывал в интервью «МК Байкал» в декабре прошлого года мэр областного центра Виктор Кондрашов, в Иркутске обеспеченность торговыми площадями в 1,5 раза превышает норматив на 1 тыс. жителей. При этом в городе есть районы, где обеспеченность выше норматива в четыре раза. Это, например, центральная часть города. А есть районы, такие, как Топкинский, Зеленый, Радищево, где торговых площадей не хватает.

В иркутском ритейле действительно нет территориального баланса. Периферия этому бизнесу не интересна, потому что имеет ограниченную денежную массу. Зато в центре города торговые объекты натыканы на каждом квадратном сантиметре. А модные в последние годы торговые комплексы с развлекательной функцией строятся друг на друге в буквальном смысле, причем также игнорируя серые окраины. Так, на Карла Либкнехта у мечети возвели конкурента соседней «Карамели», в историческом центре города растет соперник «Модному кварталу» «КомсоМолл» площадью 75 тыс. кв. м, а впритык к «Джем Моллу» воздвигается гигантский «Сильвер Молл» на 110 тыс. квадратов.

Но бывший руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области, экс-председатель комитета по градостроительной политике Иркутска, ныне эксперт ООО «Институт территориального развития» Денис Воронов не считает, что город захлебывается в избытке торговых площадей. По его мнению, по количеству качественных мест торговли Иркутск, наоборот, сильно отстающий город. Под качеством Воронов имеет в виду площади, содержащие в себе множество опций, когда торговлю дополняют кинотеатры, спортзалы, офисы, гостиницы. Наиболее часто встречающийся вид таких многофункциональных центров сочетает в себе торговлю и развлечения.

Ссылаясь на некие экспертные оценки, или, как говорит Денис Воронов, каноны, он отмечает, что в среднем на 1 тыс. жителей должна приходиться 1 тыс. кв. м торговых площадей нового формата. «Но Иркутску до этого еще далеко, — утверждает эксперт. — Даже если все, что сейчас планируется, построится, мы подойдем к цифре в 500 тыс. квадратов, то есть практически к стандарту. Это будет благо для потребителя, потому что у него появится возможность выбирать, куда пойти. Строительство таких больших объектов — это и огромнейший рынок труда. Это деньги, привлекаемые в бюджет города и региона. Это огромнейшее подспорье местной стройиндустрии».

Однако реальность далека от того, как представляет ситуацию Денис Воронов. О каком недостатке торговых площадей можно говорить, если существующие торгово-развлекательные центры Иркутска констатируют снижение трафика при появлении конкурирующих объектов, если постоянные посетители уходят туда, а новые им на замену не приходят?

— Появился «Модный квартал», и очевидно, что он большой кусок трафика забрал, — говорит Илья Афраймович. — В «Карамели» год назад средний трафик был в пределах 25-30 тыс. человек в выходной день и 16-18 тыс. в будни. С открытием «Модного квартала» трафик сильно упал. У людей есть определенное количество денег. Если человек их потратил в «Модном квартале», он уже не принесет прибыли другому торгово-развлекательному центру, потому что деньги закончились.

Как отмечает Илья Афраймович, в связи с глобализацией, с появлением более крупных объектов, тем участникам рынка, что поменьше, приходится искать пути выживания.

— Для того чтобы оставаться на плаву, нужно принимать решения. Потому что если с открытием «Джем Молла» и «Карамели» отмирали мелкие объекты рыночного типа, сейчас будут отмирать такие как «Джем Молл». Это следующий этап эволюции, — говорит Илья Афраймович. — Я не очень понимаю, на какой этап может выйти «Джем Молл», если рядом с ним прямо киллера поставили. А у «Карамели» есть планы по строительству второй очереди и многоуровневого перехватывающего паркинга. Мы проиграем игру, если не увеличимся, не введем новые функции, не найдем новых арендаторов.

Если существующие объекты не переформатируются, чтобы выдержать конкуренцию, никаких 500 тыс. квадратов торговых площадей того самого качественного характера, о которых говорит Денис Воронов, в Иркутске не будет. Как не будет и рабочих мест, которые могут быть созданы при строительстве этих площадей. Ведь, чтобы составить конкуренцию новичкам, старички в своих попытках омолаживания должны предложить потребителю эксклюзивный продукт или услугу.

— Сейчас вопрос, мне кажется, стоит о том, чтобы давать возможности ритейлу осуществлять развлекательные функции для того, чтобы он мог зайти в Иркутск из других регионов. Потому что рынок свободен. Мы, наверное, объективно один из недоразвитых регионов в плане проникновения международных и федеральных сетей, — говорит Илья Афраймович. — Я читал примерно неделю назад обзор, где было сказано, что на текущий момент в Москве функционирует порядка 349 международных и федеральных российских сетей. В Иркутске 49. Это значит, что поле у нас непаханое, а проблема заключается в том, что нет таких больших площадей, на которых федеральные сети могут реализовывать свои потребности.

А надеяться на приход международных сетей наивно потому, что вести бизнес в России без взяток невозможно. Об этом открыто заявляют и сами зарубежные корпорации. Компании же, работающие по системе франчайзинга, как правило, не способны обеспечить качество.

Вообще в стране, и особенно в Иркутске цивилизованной торговли нет, цены формируются на основании желаний продавцов, а не исходя из затрат, как это делается во всем мире. Коммерсанты считают площади, но не считают доходы населения, пытаются придумать новые приманки для потребителя, но фактически топчутся на одном месте, выдавая старые идеи за свежие, доведя их до абсурда. Например, владельцы строящегося рядом с «Джем Моллом» «Сильвер Молла» собираются привлекать публику гигантским кинотеатром, в котором будет 13 кинозалов, в том числе в формате модного сейчас 4Dmax с экраном высотой в 14 м — это почти с пятиэтажный дом, и шириной около 20 м.

— Высота, где зрители будут сидеть, будет как в цирке, — рассказывает руководитель проекта, директор ООО «УК «Перспектива» Виталий Аникин, явно вызывая липкий ужас у владельцев «Джем Молла». — Будет детская зона около 2,5 тыс. кв. м, где реализуем концепцию игрового парка, это не банальные избитые автоматы, пусть это пока останется сюрпризом. И, я думаю, «Джем Молл» сделает бесплатную парковку на следующий день, как мы откроемся. Мы не собираемся делать платную парковку, и у нас она будет больше.

Но на одних широких пространствах качественную торговлю не развернешь.

— Люди в Иркутске привыкли к формату рынков, — констатирует управляющий торгово-развлекательным комплексом «Модный квартал» Ирина Барсукова.

Так и «Модный квартал», признается его акционер Алексей Дюндик, изначально проектировался как барахолка. «На самом деле экономически было выгодно построить барахолку, — говорит он. — Мы понесли значительные затраты, чтобы этот объект стал интересным и эффективным».

Как говорит проектировщик «Модного квартала», генеральный директор ООО «СТБ Проект» Андрей Белопольский, основная функция, которую по затее авторов должен выполнять этот объект, это функция общественного пространства. В таком случае возникают сомнения в рентабельности этого коммерческого проекта, поскольку основная масса присутствующих в нем торговых точек, от которых он должен получать основные доходы, явно рассчитана не на широкие массы.

Если внешняя обшивка иркутской торговли меняется, превращаясь из уличной барахолки в большие красивые комплексы, то ритейловский склад ума все равно остается на рыночном уровне, и проблему нужно решать ментально, потому что с появлением новых торговых комплексов количество не перерастает в качество.

— С каждым днем процесс эволюции усложняется для инвестора. Будет 500 тыс. кв. м торговых площадей, но этот разговор о том, сколько должно быть квадратов на душу населения, идет уже лет десять. И что будет? Ничего не будет. Слабые будут умирать, сильные будут расти, — убежден Илья Афраймович.

Называть эволюцией процесс глобализации торговых комплексов все-таки было бы громко, поскольку к качественному развитию иркутской торговли он имеет весьма отдаленное отношение. Реальным качественным прорывом для иркутской торговли мог бы стать заход в регион крупных федеральных и мировых сетей, но они здесь вряд ли появятся. Иркутский рынок отличается своей закрытостью для «чужеземцев». Местные продавцы предпочитают конкурировать только между собой, зарабатывая не на объемах продаж, а на высокой рентабельности. И главными признаками такого эволюционного преобразования, как правило, являются расширение ассортимента и снижение цен на товары и услуги. Пока же приходится довольствоваться скудным ассортиментом при высоких ценах, а конкурентная борьба выражается не в росте качества предлагаемых услуг и товаров, а за место под солнцем на одном доходном городском пространстве.