Удобный дефицит

Иркутск заслужил репутацию города, в котором ситуация с квартирными аферистами обстоит хуже, чем в других областных центрах. Случаи с облапошенными людьми всплывают в сводках правоохранительных органов с незавидной регулярностью. Процветанию черных риелторов способствуют перенасыщенность Иркутска агентствами недвижимости, их разобщенность и, как следствие, вакханалия на этом рынке услуг. Масла в огонь подливают строительные компании. Создаваемый ими много лет искусственно дефицит жилья позволяет постоянно взвинчивать цены, тем самым заставляя граждан искать квартиры подешевле и попадать на крючок мошенникам. Ведь приманка в виде экономии лежит в основе абсолютно всех жульнических схем.

Плата за жадность

Судебными органами Иркутска сейчас рассматривается дело о банде черных риелторов – жителей Свердловского района. На протяжении последних четырех лет они промышляли тем, что спаивали одиноких людей, заставляя их впоследствии подписывать генеральную доверенность на свои квартиры. Незадачливых владельцев впоследствии вышвыривали на улицу. К несговорчивым «клиентам» применяли силу – вывозили за город и удерживали на даче в одном из садоводств до тех пор, пока жертвы не подписывали документы.

«Подобная чернуха сейчас встречается очень редко. В основном, такие схемы были распространены еще в 90-х, - говорит директор агентства недвижимости «Иркутск» Сергей Окунев. – Сейчас чаще всего промышляют без подобного криминала. Как правило, это сделки, где фигурируют какие-то невероятно выгодные предложения».

Одно из таких типичных дел в настоящее время рассматривается следственными органами. Иркутянка с сообщниками обманула 13 человек, «продавая» им квартиры, людей из которых якобы выселяют за коммунальные долги. Схема действовала безотказно. Мошенники арендовали офис, имели печать, настоящий список адресов, где проживают неплательщики, составляли убедительные документы и даже показывали клиентам реальные квартиры, представляясь судебными приставами и работниками ЖЭКа. Ну а со своих жертв брали аванс в размере 500-600 тыс. рублей. И люди платили, ведь озвученные цены на заветные квадратные метры были гораздо ниже рыночных.

Как утверждает директор агентства недвижимости «Абсолют» Владимир Титков, в сложившихся условиях высоких цен на недвижимость сыграть на желании людей сэкономить проще простого. «К примеру, человек ищет квартиру. Среднерыночная цена жилья, которое его устраивает, колеблется в пределах 2,2-2,3 млн рублей. И тут вдруг всплывает точно такой же вариант за 1,9 млн рублей. Риелтор, продающий ее, рассказывает, что квартира ипотечная, находится в залоге у банка. Ее нужно срочно реализовать, но для начала погасить банковский кредит, составляющий половину стоимости. Клиенту предлагается внести предоплату, за счет которой закрыть долг перед банком, а уже потом окончательно оформить сделку, внеся оставшуюся сумму, - моделирует он ситуацию. – Причем покупателю демонстрируются все документы – на квартиру, банковский договор и так далее. Момент риска в следующем – после получения аванса и закрытия кредита хозяин квартиры может попросту исчезнуть в неизвестном направлении. Подобные случаи, изначально строящиеся на неких зыбких договоренностях – не редкость. И разум покупателя застилает только маячащая выгода в 300-400 тыс. рублей».

«Наибольшее число афер сейчас связано с арендой недвижимости. Распространен прием, когда человек снимает квартиру на несколько суток, и за это время успевает сдать ее кому-то другому, взяв оплату за несколько месяцев. При этом чаще всего обманутый съемщик не требует показать документы на недвижимость, не смущается того, что сделка проходит вне стен какого-нибудь агентства недвижимости, он просто ослеплен низкой арендной ценой. Эйфория от удачной сделки проходит быстро, с появлением настоящего хозяина квартиры, - рассказывает Сергей Окунев.

По его словам, не так давно в Иркутске начала действовать новая схема, очень распространенная в Москве и в Санкт-Петербурге. Ряд агентств недвижимости предлагают своим клиентам снять квартиру, сэкономив на агентском вознаграждении. Всего за 4 тыс. рублей с человеком заключают договор на оказание услуг, создают личный кабинет на интернет-сайте компании и в течение двух недель присылают ему варианты. Впрочем, как выясняется, эти варианты зачастую неактуальны – взяты из старых баз, поэтому больше половины клиентов остаются ни с чем. «Риелторы, которым небезразлична репутация профессии, уже собирались, говорили с руководителем одного из этих агентств, был случай, когда недовольный клиент чуть не разнес им офис, мы даже обращались в правоохранительные органы. Но все бесполезно. В той же полиции нам объяснили, что надо собрать хотя бы 100 заявлений от пострадавших. Агентства продолжают обкатывать эту схему, уверенно себя чувствуют, так как, по некоторым данным, имеют в правоохранительных органах своего человека, который их прикрывает».

Мутные воды

Сергей Окунев задумчиво перебирает номера в записной книжке телефона. «Десять лет назад, когда я только пришел в этот бизнес, на весь Иркутск работало полтора десятка агентств. Существовало лицензирование этой деятельности. Потом лицензии отменили, и агентства стали множиться в невероятном количестве. Сейчас в Иркутске существует почти три сотни таких компаний. Причем многие из них образуются на совершенно пустом месте. Кто-то поработал два-три месяца в крупной компании, узнал всю подноготную, уволился и создал свое агентство. У многих даже нет офиса, звонишь по телефону, а «за кадром» домашняя обстановка – собака лает, дети плачут», - рассказывает он.

Парадоксально, но, как отмечает его коллега Владимир Титков, обилие агентств недвижимости не создает проблем, связанных с острой конкурентной борьбой. «Зарабатывают все, когда много риелторов, это, на первый взгляд, на руку клиенту, который может быстро найти покупателя или съемщика на свою квартиру. Но богатство выбора – это обман. Все эти люди находятся в одной цепочке посредников, и агентское вознаграждение приходится делить между всеми ними. Но это можно компенсировать количеством сделок, - рассуждает он. – Впрочем, чем больше риелторов, тем выше вероятность нарваться на мошенников».

С этим соглашается и руководитель Иркутской областной гильдии риелторов Данил Светов. «Иркутск выглядит гораздо хуже остальных городов. К примеру, во Владивостоке, Екатеринбурге, Омске, Красноярске риелторы давно объединены в профессиональные общественные организации. При помощи них компании легко проверить – узнать их историю, репутацию и так далее, - отмечает Данил Светов. – В иркутской же гильдии состоит менее 30 агентств. Остальные – по сути разобщены. Думаю, что ситуация несколько исправится в следующем году. На уровне федерального правительства готовится инициатива о введении обязательной сертификации агентств недвижимости и обязательном же членстве в саморегулируемых организациях».

Как отмечают эксперты, пока рано предполагать, что может измениться после вступления в силу этих инициатив. А пока, для того чтобы избежать обмана, существует несколько простых правил. Во-первых, профессиональный риелтор при сделке не должен работать с наличностью и оригиналами документов на недвижимость. Если агент требует от клиента передать ему задаток или свидетельство о регистрации прав на имущество, то это, как правило, вероятность нарваться на мошенника. Во-вторых, необходимо тщательно проверять все документы, участвующие в сделке. К примеру, юридическую чистоту приобретаемой квартиры можно проверить при помощи Управления Росреестра. В этом ведомстве по запросу могут выдать выписку на любую квартиру – в документе будут обязательно указаны существующие на недвижимость обременения или ограничения.

Строительная импотенция

Желание людей купить или арендовать жилье подешевле, беспредел на рынке риэлтерских услуг сами по себе не могут являться поводом для процветания мошенников. Настоящей питательной средой для них стал дефицит жилья, сформированный иркутскими строителями, скорее всего, искусственно. Именно острая нехватка квадратных метров подогревает цену на них и создает почву для разного рода афер.

О том, что в Приангарье жилья строится меньше, чем требуется, строители говорить не стесняются. Вот данные из доклада, который озвучил президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат на отчетном собрании в октябре этого года: «В 2012 году ввод жилья по отношению к 2011 году сократится на 20%, а в 2013 году сократится еще как минимум на 30%».

В прошлом году в регионе было построено 751 тыс. кв. метров жилья. В этом году планировалось достичь результата в 870 тыс. кв. метров. Эта цифра не высосана из пальца или взята с потолка. Она фигурирует в областной целевой долгосрочной программе «Стимулирование жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы», принятой и утвержденной при участии регионального Союза строителей. Любопытно, что расхождение слов с делом данный Союз демонстрирует не впервые. Так, еще в 2006 году господин Шкуропат уверял бывшего в то время губернатором Александра Тишанина в том, что в Приангарье можно строить до 1,5 млн кв. метров жилья в год. Для этого только нужно принять соответствующую программу.

Причины, по которым строители не могут выполнить взятых на себя обязательств, не скрываются. О них руководители различных компаний подробно распространяются в многочисленных интервью. Если резюмировать, то основные причины – отсутствие земель под застройку и дороговизна подведения инженерных коммуникаций. Однако согласно данным регионального Минимущества, свободные участки есть. К примеру, в этом году на торги выставлялся участок в Ново-Ленино общей площадью один гектар. Этого достаточно для возведения нескольких многоэтажных домов. Однако аукцион не состоялся. По информации чиновников министерства, участок не заинтересовал строителей якобы из-за сложности с подведением коммуникаций.

А замминистра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина вообще утверждает, что застройщики и муниципалитеты боятся и не хотят заниматься этой программой. По ее словам, в 2012 году к началу конкурса 1 апреля ни от города Иркутска, ни от Иркутского района не было представлено ни одного проекта. «Поэтому деньги, которые нам дают Федерация и область, мы использовать не можем», — обреченно констатирует чиновница.

Еще интереснее то, что Минимущество накануне завершило инвентаризацию земель в Иркутске, в процессе которой нашлись свободные территории общей площадью более 35 га. Аукционы на право их аренды должны пройти в следующем году. Однако вполне возможно, что строители вновь закапризничают, затянут привычную песню про дороговизну инфраструктуры, и земли окажутся невостребованными.

То, что в Иркутске не умеют, и не хотят строить жилье эконом-класса подтверждает одним только фактом своего существования злополучная «Иннокентьевская слобода». Для посвященных людей этот проект с самого начала выглядел пародийно, поскольку его прародителем выступил небезызвестный Владимир Щербаков. 20 лет назад он возглавлял фирму «Винсент», которая специализировалась на посреднических услугах между строительными компаниями и клиентами, но пафосно называлась девелоперской. В интервью одной из местных газет в октябре 1992 года Владимир Щербаков не скрывал, что работает только на богатых клиентов. При этом он утверждал, что «рост цен на квартиры не содержит в себе ничего плохого… Чем быстрее разовьется слой очень богатого населения, тем скорее пойдет в гору и средний класс».

По всей видимости, в сознании сегодняшних руководителей строительных компаний Иркутска посыл из начала 90-х – «окормлять богатых» засел прочно. Строить много и дешево? Зачем, ведь гораздо проще найти массу причин не делать этого. Тем более если это выгодно практически всем участникам процесса.

Егор Савостьянов.