Конец синекуре
09.07.2014
Строительные олигополии Приангарья попали под конкурентный удар
Правительство Иркутской области подписало трехстороннее соглашение с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Документ дает возможность застройщикам строить жилье эконом-класса, получая из федерального бюджета компенсации на возведение инженерных объектов в размере 15% от вложенных средств. Право на возмещение затрат получат застройщики, которые будут продавать жилье по цене не дороже 30 тыс. рублей за кв. м. Данный документ для региона является революционным, поскольку радикально меняет подходы к строительству жилья. Застройщики, продающие квартиры по высоким ценам, получить поддержку властей не смогут. Но самое важное то, что данная мера направлена на поддержку тех, кто строит крупными микрорайонами, то есть развивает комплексную застройку. Подписание соглашения стало наглядной демонстрацией того, что власти Приангарья готовы поддерживать только социально ответственных строителей, не получающих сверхприбылей и предлагающих жилье по действительно доступной цене. Кроме того, очевидно, что приоритетным для регионального правительства является создание конкурентной среды, а не поддержка местечковых олигополий.
- Механизм выкупа объектов инженерной инфраструктуры предполагает, что в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи» Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет выкупать объекты инженерно-технического обеспечения у ресурсоснабжающих организаций или застройщиков. Таким образом, строители получат компенсации за коммуникации в размере 4 тыс. рублей за 1 кв. м, - рассказали в пресс-службе правительства Иркутской области. – Однако компенсации получат только те застройщики, которые будут продавать жилье эконом-класса не дороже 30 тыс. рублей за квадрат.
Сурово, но справедливо
В соответствии с соглашением в Иркутской области до конца 2017 года по такой схеме должен быть построен 1 млн кв. м жилья. До 15 сентября этого года правительство Приангарья должно будет отобрать проекты, которые попадут в эту программу. Однако претендентов вряд ли будет много, для большинства иркутских строителей ценник в 30 тыс. за кв. м не слишком привлекательная перспектива, учитывая, что средняя цена в Иркутске составляет не менее 50 тыс. рублей за квадрат.
- Конечно, цена в 30 тыс. за кв. м – это цена суровая, поэтому нельзя однозначно сказать, что все застройщики примут активное участие в этой программе, - рассказал «МК Байкал» руководитель строительной компании «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев. – Однако соглашение может стать серьезным толчком для работы федеральных программ по переселению ветхого и аварийного жилья, по строительству жилья для детей-сирот, где также установлена ценовая планка.
Как пояснил Виктор Ильичев, по федеральным программам, предусматривающим строительство жилья для определенных категорий граждан, также имеется ценовая планка, и не всегда находятся застройщики, готовые строить по такой цене. Теперь к установленной стоимости фактически прибавляется еще 4 тыс. «Размер компенсации за инженерные объекты, в принципе, является обоснованным, - отметил строитель. - Конечно, все зависит от конкретного проекта и от объемов строительства, но вообще в эту сумму можно уложить и расходы на строительство сетей и на их подключение. Поэтому теперь федеральные программы по строительству жилья для определенных категорий граждан станут интересны более широкому кругу застройщиков. Мы уже начали проработку возможного участия в программе, потенциально она нам интересна. Однако много будет зависть и от того, какие условия будут предложены строителям на региональном уровне, поскольку трехсторонним соглашением оговариваются не все нюансы».
Лучше меньше, да лучше
Некоторые местные компании однако уже подходят под критерии программы. «Около года назад, когда данная федеральная программа только разрабатывалась, в Иркутск приезжали специалисты, которые опрашивали застройщиков, будет ли полезна мера поддержки в виде компенсаций, - рассказал директор строительной компании «Норд-Вест», которая предлагает недорогое жилье в Иркутске и Иркутском районе, Владислав Гусев. – Для нас, безусловно, это очень существенная мера поддержки, и мы постараемся войти в программу. Но судя по рынку недвижимости Иркутска, она рассчитана на узкий круг застройщиков, потому что по цене меньше 30 тыс. рублей за квадрат почти никто не строит».
Заинтересованы программой и застройщики, которые возводят жилье не в Иркутске, а в других территориях региона, где стоимость земли значительно дешевле. «В Иркутске стоимость участка составляет 18-20% от себестоимости всего строительства, это очень дорого, - отметил директор ЗАО «Восток-Строй» Александр Сигал. – Если будет предложен механизм, при котором земля будет предоставляться по невысокой цене, например, в аренду, то участие в новой федеральной программе будет актуально и для областного центра. Но кроме Иркутска мы строим жилье в Заларях, Тулуне, Куйтуне и Нижнеудинске по цене чуть более 30 тыс. за кв. м, в основном по программам переселения граждан из ветхого и аварийного жилья или по предоставлению жилья детям-сиротам. Например, в Зиминском районе за три года предстоит освоить по федеральным программам почти 700 млн рублей».
По мнению Александра Сигала, программа полезна не только тем, что позволит снизить стоимость 1 кв. м, но и тем, что будет стимулировать к комплексной застройке, ведь при точечной компенсации на подключение будут несущественными.
Поскольку данное соглашение с минстроем РФ и АИЖК подписали только 16 регионов страны, Иркутская область становится более привлекательной для строительных организаций из других субъектов РФ, не вошедших в программу. Таким образом, подписание соглашения как раз отражает политику правительства Иркутской области о необходимости развития жилищного строительства на основе здоровой конкуренции, а не на основе предпочтений по региональному или любому другому признаку.
— Местных производителей, безусловно, нужно поддерживать, и мы это делаем, но нельзя только лоббировать их интересы, закрывая область от компаний из других регионов, — отметил губернатор Иркутской области Сергей Ерощенко во время недавнего визита в Братск. — Строительная отрасль Приангарья сейчас неконкурентоспособна, поэтому предлагает жилье по стоимости, сравнимой с московскими ценами. Появление в регионе компаний с мировым именем или из других регионов, предлагающих более низкую цену при достойном уровне качества, создаст конкурентные условия и станет импульсом для развития стройиндустрии, а, следовательно, и залогом снижения цены на жилищном рынке.
Звери задрожали…
В регионе, например, давно идет речь о строительстве в Иркутском районе жилого массива новосибирской компанией «Дискус плюс», которая, еще не успев зайти на рынок недвижимости Приангарья, уже вызвала дрожь от страха и возмущения у местных конкурентов. Так, строительная компания «Новый город», принадлежащая депутату Законодательного собрания Иркутской области Александру Битарову, например, разместила на своем официальном сайте открытое письмо к губернатору Приангарья, в котором ставит под сомнение серьезность намерений конкурента из другого региона.
«Дискус Плюс» много обещает, но пока ничего не сделал. Тот участок земли, который новосибирцы планируют застраивать, еще даже не выкуплен и находится в статусе земель сельхозназначения. Не разработан проект, да и нет вообще никакого экономического обоснования необходимости постройки в этом месте города на 4 млн кв. м и завода железобетонных изделий, который может разместиться в непосредственной близости от особо охраняемой территории «Птичья гавань», - говорится в открытом письме, подписанным пресс-службой «Нового города».
Непонятно, почему пресс-служба считает планы новосибирской компании фикцией, если ее собственный патрон Александр Битаров, выступая на сессии Законодательного собрания в июне, отметил, что в настоящее время затянулось принятие генплана Мамонского муниципального образования, поскольку новосибирская компания готовит в него предложения, связанные со строительством ею жилого массива. Или «Новый город» предполагает, кто крупная новосибирская компания тянет время из вредности, чтобы только насолить Битарову, а на самом деле ничего делать не будет?
С тем же успехом можно поставить под сомнение обещание Битарова, озвученное им на той же сессии, что квартиры в его жилом комплексе в Иркутском районе будут стоить не дороже 35-30 тыс. за кв. м. Все без исключения строительные проекты «Нового города» являются прямым опровержением этого заявления, поскольку Битаров не продает кв. м дешевле 50 тыс. рублей. В то же время на сайте «Дискус плюс» можно ознакомиться с проектами домов в Новосибирске, где они предлагают жилье от 22 тыс. за кв. м.
«Да, сегодня в Новосибирске этот застройщик «Дискус плюс» предлагает однотипные панельные многоэтажки от девяти до 18 этажей, как две капли воды похожие на шагающие по планете дома героев фильма «Ирония судьбы или с легким паром» по цене до 30 тыс. за квадрат. Но и условия для строителей в столице СФО совсем другие. Да и технологии, по которым возводят дома, новшеством похвастаться не могут и известны еще со времен хрущевского жилищного бума», - продолжает разоблачение новосибирского конкурента «Новый город», намекая, что компания Александра Битарова строит дома, являющиеся шедеврами современной архитектуры, используя при этом прорывные технологии. Однако те самые «хрущевки» служат долгие десятилетия, а вот новостройки «Нового города» еще не выдержали проверку временем.
В обморок упали
Впрочем, сама новосибирская компания не делает секретов из своих планов. «В настоящее время мы ждем, когда будут внесены изменения в генплан Мамонского муниципального образования, только после этого мы получим разрешение на строительство и начнем реализацию проекта, - рассказали в пресс-службе «Дискус плюс». – Цены на жилье в Новосибирске у нас начинаются от 22 тыс. рублей за кв. м. Планируется, что в Иркутской области они будут несколько выше, но принципиально отличаться не будут».
Генеральным планом жилого массива предусмотрена комплексная застройка микрорайона, в частности возведение детских садов, школы, поликлиники, школы искусств и т.д. Как рассказали в «Дискус плюс», социальные объекты будут строиться либо за счет муниципальных средств, либо за счет застройщика с последующим выкупом объектов муниципальным образованием. В компании также отметили, что объекты инфраструктуры - дороги, теплотрасса, водопровод, канализация – они всегда строят за свой счет.
Немудрено, что для местных застройщиков новосибирская компания, которая ежегодно сдает в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м жилья по доступным ценам, станет серьезным конкурентом. Строительство одной компанией жилья по цене не более 30 тыс. за кв. м неминуемо повлечет за собой снижение цены на всем рынке недвижимости. Тем более, что пример новосибирцев может стать показательным и для строителей из других регионов, которые захотят получить компенсацию за возведение инженерной инфраструктуры. Так что и местным застройщикам, чтобы остаться на плаву, придется серьезно пересмотреть свою ценовую политику. А обличительные письма и малограмотный пиар вряд ли спасут в конкурентной борьбе.
Александрина Дмитриева
- Механизм выкупа объектов инженерной инфраструктуры предполагает, что в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи» Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет выкупать объекты инженерно-технического обеспечения у ресурсоснабжающих организаций или застройщиков. Таким образом, строители получат компенсации за коммуникации в размере 4 тыс. рублей за 1 кв. м, - рассказали в пресс-службе правительства Иркутской области. – Однако компенсации получат только те застройщики, которые будут продавать жилье эконом-класса не дороже 30 тыс. рублей за квадрат.
Сурово, но справедливо
В соответствии с соглашением в Иркутской области до конца 2017 года по такой схеме должен быть построен 1 млн кв. м жилья. До 15 сентября этого года правительство Приангарья должно будет отобрать проекты, которые попадут в эту программу. Однако претендентов вряд ли будет много, для большинства иркутских строителей ценник в 30 тыс. за кв. м не слишком привлекательная перспектива, учитывая, что средняя цена в Иркутске составляет не менее 50 тыс. рублей за квадрат.
- Конечно, цена в 30 тыс. за кв. м – это цена суровая, поэтому нельзя однозначно сказать, что все застройщики примут активное участие в этой программе, - рассказал «МК Байкал» руководитель строительной компании «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев. – Однако соглашение может стать серьезным толчком для работы федеральных программ по переселению ветхого и аварийного жилья, по строительству жилья для детей-сирот, где также установлена ценовая планка.
Как пояснил Виктор Ильичев, по федеральным программам, предусматривающим строительство жилья для определенных категорий граждан, также имеется ценовая планка, и не всегда находятся застройщики, готовые строить по такой цене. Теперь к установленной стоимости фактически прибавляется еще 4 тыс. «Размер компенсации за инженерные объекты, в принципе, является обоснованным, - отметил строитель. - Конечно, все зависит от конкретного проекта и от объемов строительства, но вообще в эту сумму можно уложить и расходы на строительство сетей и на их подключение. Поэтому теперь федеральные программы по строительству жилья для определенных категорий граждан станут интересны более широкому кругу застройщиков. Мы уже начали проработку возможного участия в программе, потенциально она нам интересна. Однако много будет зависть и от того, какие условия будут предложены строителям на региональном уровне, поскольку трехсторонним соглашением оговариваются не все нюансы».
Лучше меньше, да лучше
Некоторые местные компании однако уже подходят под критерии программы. «Около года назад, когда данная федеральная программа только разрабатывалась, в Иркутск приезжали специалисты, которые опрашивали застройщиков, будет ли полезна мера поддержки в виде компенсаций, - рассказал директор строительной компании «Норд-Вест», которая предлагает недорогое жилье в Иркутске и Иркутском районе, Владислав Гусев. – Для нас, безусловно, это очень существенная мера поддержки, и мы постараемся войти в программу. Но судя по рынку недвижимости Иркутска, она рассчитана на узкий круг застройщиков, потому что по цене меньше 30 тыс. рублей за квадрат почти никто не строит».
Заинтересованы программой и застройщики, которые возводят жилье не в Иркутске, а в других территориях региона, где стоимость земли значительно дешевле. «В Иркутске стоимость участка составляет 18-20% от себестоимости всего строительства, это очень дорого, - отметил директор ЗАО «Восток-Строй» Александр Сигал. – Если будет предложен механизм, при котором земля будет предоставляться по невысокой цене, например, в аренду, то участие в новой федеральной программе будет актуально и для областного центра. Но кроме Иркутска мы строим жилье в Заларях, Тулуне, Куйтуне и Нижнеудинске по цене чуть более 30 тыс. за кв. м, в основном по программам переселения граждан из ветхого и аварийного жилья или по предоставлению жилья детям-сиротам. Например, в Зиминском районе за три года предстоит освоить по федеральным программам почти 700 млн рублей».
По мнению Александра Сигала, программа полезна не только тем, что позволит снизить стоимость 1 кв. м, но и тем, что будет стимулировать к комплексной застройке, ведь при точечной компенсации на подключение будут несущественными.
Поскольку данное соглашение с минстроем РФ и АИЖК подписали только 16 регионов страны, Иркутская область становится более привлекательной для строительных организаций из других субъектов РФ, не вошедших в программу. Таким образом, подписание соглашения как раз отражает политику правительства Иркутской области о необходимости развития жилищного строительства на основе здоровой конкуренции, а не на основе предпочтений по региональному или любому другому признаку.
— Местных производителей, безусловно, нужно поддерживать, и мы это делаем, но нельзя только лоббировать их интересы, закрывая область от компаний из других регионов, — отметил губернатор Иркутской области Сергей Ерощенко во время недавнего визита в Братск. — Строительная отрасль Приангарья сейчас неконкурентоспособна, поэтому предлагает жилье по стоимости, сравнимой с московскими ценами. Появление в регионе компаний с мировым именем или из других регионов, предлагающих более низкую цену при достойном уровне качества, создаст конкурентные условия и станет импульсом для развития стройиндустрии, а, следовательно, и залогом снижения цены на жилищном рынке.
Звери задрожали…
В регионе, например, давно идет речь о строительстве в Иркутском районе жилого массива новосибирской компанией «Дискус плюс», которая, еще не успев зайти на рынок недвижимости Приангарья, уже вызвала дрожь от страха и возмущения у местных конкурентов. Так, строительная компания «Новый город», принадлежащая депутату Законодательного собрания Иркутской области Александру Битарову, например, разместила на своем официальном сайте открытое письмо к губернатору Приангарья, в котором ставит под сомнение серьезность намерений конкурента из другого региона.
«Дискус Плюс» много обещает, но пока ничего не сделал. Тот участок земли, который новосибирцы планируют застраивать, еще даже не выкуплен и находится в статусе земель сельхозназначения. Не разработан проект, да и нет вообще никакого экономического обоснования необходимости постройки в этом месте города на 4 млн кв. м и завода железобетонных изделий, который может разместиться в непосредственной близости от особо охраняемой территории «Птичья гавань», - говорится в открытом письме, подписанным пресс-службой «Нового города».
Непонятно, почему пресс-служба считает планы новосибирской компании фикцией, если ее собственный патрон Александр Битаров, выступая на сессии Законодательного собрания в июне, отметил, что в настоящее время затянулось принятие генплана Мамонского муниципального образования, поскольку новосибирская компания готовит в него предложения, связанные со строительством ею жилого массива. Или «Новый город» предполагает, кто крупная новосибирская компания тянет время из вредности, чтобы только насолить Битарову, а на самом деле ничего делать не будет?
С тем же успехом можно поставить под сомнение обещание Битарова, озвученное им на той же сессии, что квартиры в его жилом комплексе в Иркутском районе будут стоить не дороже 35-30 тыс. за кв. м. Все без исключения строительные проекты «Нового города» являются прямым опровержением этого заявления, поскольку Битаров не продает кв. м дешевле 50 тыс. рублей. В то же время на сайте «Дискус плюс» можно ознакомиться с проектами домов в Новосибирске, где они предлагают жилье от 22 тыс. за кв. м.
«Да, сегодня в Новосибирске этот застройщик «Дискус плюс» предлагает однотипные панельные многоэтажки от девяти до 18 этажей, как две капли воды похожие на шагающие по планете дома героев фильма «Ирония судьбы или с легким паром» по цене до 30 тыс. за квадрат. Но и условия для строителей в столице СФО совсем другие. Да и технологии, по которым возводят дома, новшеством похвастаться не могут и известны еще со времен хрущевского жилищного бума», - продолжает разоблачение новосибирского конкурента «Новый город», намекая, что компания Александра Битарова строит дома, являющиеся шедеврами современной архитектуры, используя при этом прорывные технологии. Однако те самые «хрущевки» служат долгие десятилетия, а вот новостройки «Нового города» еще не выдержали проверку временем.
В обморок упали
Впрочем, сама новосибирская компания не делает секретов из своих планов. «В настоящее время мы ждем, когда будут внесены изменения в генплан Мамонского муниципального образования, только после этого мы получим разрешение на строительство и начнем реализацию проекта, - рассказали в пресс-службе «Дискус плюс». – Цены на жилье в Новосибирске у нас начинаются от 22 тыс. рублей за кв. м. Планируется, что в Иркутской области они будут несколько выше, но принципиально отличаться не будут».
Генеральным планом жилого массива предусмотрена комплексная застройка микрорайона, в частности возведение детских садов, школы, поликлиники, школы искусств и т.д. Как рассказали в «Дискус плюс», социальные объекты будут строиться либо за счет муниципальных средств, либо за счет застройщика с последующим выкупом объектов муниципальным образованием. В компании также отметили, что объекты инфраструктуры - дороги, теплотрасса, водопровод, канализация – они всегда строят за свой счет.
Немудрено, что для местных застройщиков новосибирская компания, которая ежегодно сдает в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м жилья по доступным ценам, станет серьезным конкурентом. Строительство одной компанией жилья по цене не более 30 тыс. за кв. м неминуемо повлечет за собой снижение цены на всем рынке недвижимости. Тем более, что пример новосибирцев может стать показательным и для строителей из других регионов, которые захотят получить компенсацию за возведение инженерной инфраструктуры. Так что и местным застройщикам, чтобы остаться на плаву, придется серьезно пересмотреть свою ценовую политику. А обличительные письма и малограмотный пиар вряд ли спасут в конкурентной борьбе.
Александрина Дмитриева
